深圳的
二手房均价已经连续4个月下跌，虽然下跌幅度不大，但是也对外发出了信号，业主对于深圳
楼市的预期已经改变。
中房报记者 翁晓琳 深圳报道
“年末了，有些业主为了把房子卖掉，降价50万元，其他业主在20万元的样子，大部分还是比较坚挺的。今年这附近新房的均价就9万元/平方米，对于二手房业主来说影响很大，急着出手的都要调整好价格。”深圳市香蜜湖片区一位中介颇有感触地谈到。
根据深圳中原研究中心最新数据，12月首周，香蜜湖片区的二手房业主报价下调幅度就达到了8.3%，位列全市所有片区第二，下调幅度最大的侨城西片区达到了16.4%。而这仅仅是二手房市场进行深度调整的一部分，深圳中原研究中心数据显示，11月二手住宅成交均价除龙华区和罗湖区外，其余各区都出现了较大幅度的下跌。
此外，深圳的二手房均价已经连续4个月下跌，虽然下跌幅度不大，但是也对外发出了信号，业主对于深圳楼市的预期已经改变。有业内人士直言：“虽然绝大部分业主还是对深圳市场看好，但是在一二手房
房价倒挂情况下，以前很多坚挺的业主也不得不作出让步。”
一二手房房价倒挂下的让步
“我急着用钱，这套房卖了准备投资别的
房产，现在新房限价，豪宅盘的价格都很适合购入。这套房买了那么久，也赚到了，做些让步也未尝不可。”一位香蜜湖豪宅业主在电话中对中国房地产报记者表示。
其手中的千万豪宅，目前均价在15.5万元/平方米，同一小区的均价在16.7万元/平方米，确实是有所下降。而香蜜湖整体二手房成交均价，深圳中原研究中心数据显示，10月还在16.1万元/平方米，11月已经降至10.23万元/平方米。
之所以有这么大的差距，一位中介解释称：“成交的房源总价不同，10月成交的房源价格较高，11月成交的较低，并不是说香蜜湖二手房已经大幅度下降。”
不过，该片区的二手房价格今年受到新房价格冲击较大。11月底，同一片区的万科臻山府三期（又名万科香蜜府）网上开盘，房源最低8.2万元/平方米起，均价9.71万元/平方米，短短半个小时就实现去化率超过90%。该盘今年4月二期开盘，均价约9.75万元/平方米，即便加上7000元/平方米的装修合同价，依然比周边二手房均价低，一开盘就已经售罄。
有房企人士对中国房地产报记者直言：“限价下，开发商不是不想卖高价，而是没办法卖，而且今年的市场不好，做些让步进行走量也是很正常的。现在进入了买方市场，购房者对于价格合适的优质产品，还是保有强劲的购买力。对新房市场有力，但是对于周边二手房市场肯定是个冲击。”
事实上，在限价下的新盘价格的刺激下，香蜜湖片区的业主也不得不开始调整心理价位。上述业主就对中国房地产报记者直言：“现在新盘价格这么低，买到就赚到，我的这套卖了，刚好可以换另一个片区投资，那边的价格才刚刚起来。”
而一二手房房价倒挂的情况不止在香蜜湖片区出现。另一个豪宅聚集区蛇口，今年以来已经有5个新盘推售，新盘均价皆比周边二手房房价格低。近期枫叶望海公馆开盘，均价在7.19万元-10.5万元/平方米，开盘当天到访约300批，推出的246套房卖出162套，去化66%。
目前周边的二手房价格超过了12万元/平方米，中间有巨大价差。深圳中原研究中心数据显示，12月首周，蛇口片区业主报价下调幅度在3.2%，部分业主也开始做出了让步。
深圳贝壳研究院相关负责人对中国房地产报记者指出：“年底将至，急于变现的业主、期望尽早换房的业主，近期在挂牌时，存在议价空间，若较长时间没有成交，还会进一步主动降价。二手房市场持续不振，一手新房价格又具有优势，给二手房的成交量与价格造成了很大的压力，市场向买方市场倾斜。”
美联物业全国研究中心总监何倩茹也对中国房地产报记者分析指出：“一二手普通住宅的价格其实是相差不大的，更多人关注新房的原因，是新房房源选择更多，新
楼盘看起来价格较低（位于比较远的地方），税费也更低。二手房的价格在12月，确实出现了一些价格较低的盘源，而且户型都是非常好的。当然，也不是所有盘源都下调价格，仍然有一部分业主不愿意卖。”
二手房价格连续4个月下跌
年底开发商为了完成销售目标，加速资金回流，积极推盘入市，以价换量，加速去化。另外，在个别热点楼盘的带动下，市场信心有所回升，目前深圳新房市场已经逐渐告别了今年3季度观望情绪浓厚的氛围。
在新盘的带动下，深圳的二手房价格也开始松动。根据深圳贝壳研究院监测，11月，深圳二手房样本楼盘均价为58216元/平方米，环比下跌0.4%，同比上涨2.8%。这已经是连续4个月下跌了，虽然下跌幅度不大，但是代表着业主的心态已经改变。
其中，宝城、龙坂、前海、人民南4个片区都环比下跌，宝中、布吉、景田、龙中则环比上涨，而新洲、学区房环比持平。在同比方面，除了布吉、龙坂出现下跌，其余片区呈上涨趋势，涨幅控制在8%以内。
深圳贝壳研究院的相关负责人对中国房地产报记者指出：“均价下跌主要原因有两个，一是楼市不景气、观望浓厚，短期看跌占据主流；二是业主心理价格松动，一些急用钱的降价出售，期望房产在年前变现，同时部分换房的业主存在议价空间。”
值得注意的是，二手房市场因为价格调整也出现了成交量的回升。深圳规划国土委数据显示，11月深圳市二手房成交4861套、住宅4175套，环比分别增长7.4%、10.2%。
回看今年3月28日，中国人民银行深圳中心支行、深圳市银监局、深圳市规划和国土资源委员会（以下简称“深圳市规土委”）联合发文，要求深圳的二手房成交三价合一，即房屋真实成交价、网签备案合同价(过户价)、银行贷款评估价一致，为了规避各类虚高报价做低价格的做法，压缩“阴阳合同”生存空间，降低金融风险，打击炒房客。
此前，深圳不少投资客将“高评高贷”行为玩转到极致，一手合同以低价备案，销售时二手房估价又是高价，买家往往能从银行贷出高额资金。若是此前深圳没有明文禁止首付贷，不少投资客甚至能做到0首付贷款买房继续投资。
这背后就是由于网签价、评估价、实际成交价不同，评估价往往比成交价低，所以部分买家在二手楼交易过程中，为了避税选择隐瞒成交价格，而采取直接用评估价作为网签价过户。“三价合一”后打击了“阴阳合同”“高评高贷”，还有避税的行为。
彼时市场就预测深圳市二手房市场将受打击，部分买家从二手房市场转向新房市场。加上“731”深圳新政影响，2017年深圳二手房每个月成交量基本保持在6000套左右，从今年3月开始，深圳二手房市场价就进入了反复的调整期。
经过8月、9月、10月调整与消化，11月上半年置业者入市看房有所回升，诚心卖房的业主降价出售，两者推动了成交量的回升。同时，一些小户型学区房关注略有增加，部分家长为次年3月份-4月份入学申请提前做准备。深圳二手房市场成交终于开始回升。
对于未来深圳二手房市场的走向，深圳贝壳研究院相关负责人对中国房地产报记者表示：“12月年底来临，往往置业需求会有一定的增加，成交预计延续低量回升趋势；价格方面，市场不景气，政策严厉、宏观环境影响，将继续下跌。而且最近几个月成交的或短期希望能够卖掉的，往往是降价的房源。”
何倩茹也持相同看法：“二手房市场目前竞争优势不强，所以量价下跌仍然是大趋势所在。市场成交量下降已经是事实，价格调整的业主大多数都是资金压力问题，而且短时间内，看不到市场有转势。但是能捱过调整期的业主，肯定是不会降价卖的。”
